【どうなの?】シャワールームへリノベーション。

リノベーション, 空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

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古いマンションをリノベーションする際、バランス釜や汚れたタイル張りの浴室だったりした場合、まず解体や斫だけで結構な費用が掛かってしまうことがあります。
また、壁が「躯体」の場合もあり、ユニットバスを入れられなかったり、浴槽等を交換しても何か洗い場が狭く感じたりといったことがあります。

そういう場合に、時々リノベーション会社(デザイン会社)や工務店、リフォーム会社に提案されることがある「シャワールーム」。

浴槽がないなんて、おかしい!
日本人は昔から五右衛門風呂文化があるんだ!
浴槽でゆっくりと疲れを癒すんだ!

分かります。その気持ち。
実際にシャワールームへリノベーションするってどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

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投資家大家さん必見!賃貸管理のコストは下げられる!

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賃貸物件を所有して固定収入を得る。

これぞまさに不動産投資家としての夢。
月々のコストを上回り、中長期の修繕を見越した留保分を差し引いた分が利益。

これは至極当然のことですし、今更、「中長期の修繕費用を頭に入れていなかった。」なんて人はいないかと思います。

しかし、そこまで見据えてみるとなぜだか儲からないというか、利益が少ないなあという大家さん!
どうして不動産投資をしているのに儲からないのでしょうか?
賃貸物件を所有するのにどのようなコストが掛かっているのかをご存知ですか?

今回は賃貸経営の収入を最大化するために考えられるいくつかを書いてみたいと思います。

リノベーション物件の退去、再募集

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大きなコストを掛けてリノベーションを行う。
内装が新築状態なので賃貸募集は決まりやすくなります。
しかし、その退去後、再募集の際はどうでしょうか?

また何か表層をいじくったり、小物でドレスアップをしたり、
何らかの空室対策を手掛けないといけないのか、
それともその物件が持つポテンシャルを高めたリノベーションを行い、
万が一の退去後にも次の入居者が決まりやすくなっているのか?

この2つには大きな違いがあります。

弊社のリノベーションではその「2巡目以降の賃貸募集」を想定しております。

一昨日退出された弊社のリノベーション物件ですが、
退去を待ちわびていた方で本日お申し込みを頂きました。

今月の中旬に退去となる弊社のリノベーション物件には、
既にお申し込みをいただいております。

新築物件ですら2巡目には決まりが悪くなることがあります。
ましてやリノベーション物件は共用部が古いものも多いので、
決まりやすさの低下具合はより大きなものがあります。

果たして、2巡目以降の賃貸募集でも決まりやすくするリノベーションとは、
一体どんなリノベーションの事を言うのでしょうか?

一棟マンションリノベーション成功事例①

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空室対策にリノベーションを行う。
そういったリノベーションが、そのお部屋だけの空室対策だけで終わるのか、
それとももっと大きな効果を出した成功事例があることをご存知でしょうか?

弊社の成功事例の一つを簡単にまとめてみます。

◆リノベーションを手掛けて一棟マンションの空室率を大幅に減少

【1室の場合のリノベーション成功事例】
物件購入金額+リノベーション費用:¥3,800,000-
成約賃料:¥55,000-
年間賃料収入:¥660,000-
表面利回り:17.36%

【1棟の場合のリノベーション成功事例】
空室数:32室中13室(空室率40.62%)
リノベーション費用:¥5,500,000-(2室)
リノベーション住戸賃料増額合計:¥25,000-
リノベーションをしていないお部屋の平均賃料:¥80,000-
・・・1年後。
空室数:32室中0室(満室)
賃料収入増加分:¥1,065,000-
年間賃料収入増加分:¥12,780,000-

こういった数字だけじゃよく分からないと思いますが、簡単に言うと・・・

①1室リノベで老朽物件を高利回り物件へ再生!

することも出来ますが、

②空室対策の為に一部お部屋をリノベーションして1棟の収支を最大化する!

ことが出来たりするんです!

もちろんそう簡単にはこんなうまい結果は出てきません。
しかし、こういった結果を導くためのリノベーションのノウハウがあるんです。

タイトルにもある「一棟マンションのリノベーション」を成功させるために必要なものは・・・

・賃貸市場を踏まえた賃貸条件設定
・賃貸市場を踏まえたリノベーション内容
・賃貸募集のノウハウを備えた不動産管理会社
・楽しんで取り組んでいただけるオーナー様と不動産管理会社とリフォーム会社

です。

さて、この4つの要素をより詳しく書いてみたいと思います。

リノベーションの費用対効果

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賃貸物件の空室対策や資産価値の向上のために、流行している「リノベーション」。
従来は下請け的な要素が強かった内装屋さんや工務店さんたちもこぞって自社の特色を打ち出したリノベーションを直で受注していたり、私たちのような不動産業者もオーナー様の満足度向上のために、リノベーションを提案するような会社がまだ増えています。

弊社のリノベーションは大きく分けて二つあります。

一つ目は既にいくつかの事例を手掛けております和モダンリノベーションの「和処 -wadocoro-」。
そしてもう一つは、あまり大々的には広告宣伝しておりませんが、和の要素に限らない空室対策をメイン戦略に据えたコンサルティングリノベーションの「Qリノベ」。

弊社が一番重要視しているのはそのリノベーションの費用対効果。
そしてそこに予算に合わせてオーナー様のこだわりをプラスしていくというスタイを取っております。

巷に溢れる色んな会社の「リノベーション」。
そんなことをしなくても家賃を5千円下げて募集すればすぐに決まっちゃうこともある中、果たして費用対効果で見ればリノベーションをする価値はあるのでしょうか?

リノベーションはシンプルじゃなく個性を活かして。

リノベーション

先日、リノベーションにおいてかなり勢いのある会社の担当者さんと知り合う機会があり、お話しさせていただきましたが、そちらのリノベーションプランは全部で3パターン程度のものの組み合わせで行っているというお話がありました。

単一的で見栄えのいいものを作る。

それだけを取ってみればいいように聞こえるかもしれませんが、裏を返せば、「安い工事を高い値段で受け、その物件に合わせた内容とは限らない。」ということです。

物件、お部屋にはそれぞれ元々の個性があります。
その個性を「活かし」、「無駄を省き」、「費用対効果を高める」ことが弊社の目指すコンサルティングリノベーションです。

不動産投資、賃貸経営のその先を真剣に考え、ご提案させていただく株式会社Q-beのリノベーション。
現在進行中の案件を少しだけご紹介させていただきます。

【参考不動産投資ブログ】
リノベーション進行中!3件パース公開!

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賃貸管理・空室対策・投資用物件探し・和モダンリノベーションなら
ルームキューブ賃貸管理センター
TEL 03-5806-3123
東京都台東区北上野1-15-5-1

リノベーションするなら費用対効果を考えて

リノベーション

投資用物件のリノベーションを行う際、素敵なものを作る、好きなものを作る、施工会社さんの言いなりになってしまうなど、実際の賃貸市場においての費用対効果を考えずに工事を進めてしまう事ってありませんか?

やらなくてもいい工事、見積もりの数字だけは安い工事、ニーズを呼ばない工事など、経験がないと分からない部分って多々あります。

そんな際はお気軽に弊社までご相談いただければと思います。

【参考不動産投資ブログ】
費用対効果を考えたリノベーションとは?

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