【我は間取りスト】マンションをリフォームやリノベーションする場合の注意点

リノベーション, 賃貸管理, 不動産投資

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中古マンションを購入してリフォームやリノベーションをしたいというニーズ。
リノベーションを専門業者に任せる場合は、出されるプランやデザインをベースにあーじゃない、こーじゃないとやることが多いと思うのですが、中にはいらっしゃいます。。。

『自分で間取り図を書きたい!』

という方。
私自身も何度か施主様が書かれた間取り図やプラン図を見せられて、「この間取りで仕上げてほしい。」と言われて四苦八苦したことがあります。

なぜ四苦八苦してしまうのでしょうか?
間取りを自分で作る際に、何に注意して書いていけばいいのでしょうか?

今日は自称「間取りスト」の私がプラン作成の注意点とコツを書いていきたいと思います。

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こんなリノベーションがしたい!面白アイデア集

リノベーション, 空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

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もう一般の人でもその言葉を知るようになったリノベーション。

弊社ではその中でも更に個性を出すための「和モダンリノベーション」ブランドとして、「和処 -wadocoro-」を展開させていただいております。

賃料UPや空室対策で多くのオーナー様に喜んでいただけておりますが、実は内に秘めたるリノベーション熱があるので、実現するかしないかは別として書いてみたいと思います。

リノベーションのコツ~2016/8版~

リノベーション, 空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

賃貸物件の空室対策のために始まったリノベーション。
それからだいぶ時間が経ち、リノベーションを行う際のコツも変わってきました。

今回はここ最近感じるリノベーションのコツを簡単に書いてみたいと思います。

リノベーションは再募集の2巡目(再現性)が大事

リノベーション, 空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

空室対策にはリノベーション。

弊社ではリノベーションをご提案させていただく際に、向こう4年ほどの費用対効果を見て頂けるような表を作成しております。
これはあくまで想定なのですが、ありがたいことに、今のところそれを上回るような結果が出ているものがほとんどです。

しかし先日、賃貸不動産業界誌である「賃貸住宅新聞」の記者の方が、「台東区の賃貸管理会社について」取材に来て頂いた際に、他の管理会社さんの意見としてこんな声がありましたと聞かされました。

『リノベーションなんて少し奇抜なことをやったって、最初はいいけどそれは新築みたいなもんだからすぐに決まるんでしょう。高いお金かけたって、回収できないだろうから無駄。大切なオーナー様にそんなリノベーションなんて、うちは勧められないね。』

なんて屁理屈のようなことを言っているみたいです。

果たしてリノベーションは無駄なのでしょうか?
リノベーション後の最初の入居者が退去した後、再募集となる二巡目、以前にリノベーションした物件はダメなんでしょうか?

そんな本当のところを書いてみたいと思います。

賃貸管理会社を選ぶときのポイントは?

空室対策, 賃貸クレーム, 賃貸管理, 売買物件情報・不動産売買について, 不動産投資

賃貸アパートやマンションを所有されているオーナー様が、入居者募集やクレーム対応、家賃の集金代行などを頼む際、それは「不動産会社」の中でも「賃貸管理会社」に依頼することとなります。
ただ一概に「管理会社」といってもいくつもの会社があります。

賃貸仲介をメインでやっているという不動産会社は、賃貸管理の依頼先としては正直頼りないです。
それくらいは分かるのですが、それでは一体どういった基準で管理会社を選べばいいのでしょうか?

管理会社の選び方としては大きく分けて

1.客付け力
2.コスト管理力(リフォーム)
3.コスト管理力(管理)
4.トラブル対応力
5.資産価値維持向上の提案力
6.相性

があります。

さらに専門外の付加価値としては、

1.税務相談
2.相続相談
3.法務相談
4.不動産購入・売却相談
5.収益最大化提案

といったものがありますね。

今回は基本的な前者の6項目について書いてみたいと思います!

投資用一棟賃貸物件よりリノベーションがいい?

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不動産投資を始めようとする際に、
「どうせなら大きく借金をして、大きな家賃収入を得ないことにはサラリーマンを辞められない。」
と考えて、一棟マンションや一棟アパート投資を始めようとする方や、
セミナーなどを通じてそれを煽ろうとする人達がたくさんいます。

そりゃあそうですよね。
区分マンションで投資をしようと思っても、月々の利益は数千円とか数万円とかじゃ、
あくまで副業の域を出ることが出来ず、本業は続けないといけません。

一棟マンションやアパートを購入して、低金利の今だからこそ融資を引き、
仮に月々100万円の返済があっても200万円の収入があればいいですもんね。

ただそこには大きなリスクをはらんでいることを忘れてはいけません。
今までは不動産会社を通じて投資用物件を買っていた不動産投資家さんが、
自ら不動産投資に関するセミナーを開催したり、
逆に投資用不動産を仲介する立場になって手数料を稼いでいたりしますが、
どうして彼らは自分で買わないのでしょうか?

融資をもう引けないから?
自分と同じ幸せを誰かにも感じてほしいから?
大家さん仲間が欲しいから?

色んな理由付けがありますが、今回は不動産管理会社の立場から、
そういった一棟不動産投資の抱えるリスクを書いてみたいと思います。

包丁差し、包丁入れが壊れた場合の対処法

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最近のおしゃれなシステムキッチンにはよくある、
シンクのすぐ手前にある「包丁差し」。
正式名称は「プルダウン包丁差しポケット」と言います。

img_27.jpg

キッチン下収納の扉内側に付いている包丁差しとは違って、
なんとなく都会的な感じがして使いやすいですよね~。

表の板を左右の部品で支えており、斜めに倒れて包丁を出し入れできるようになっているのですが、
これがプラスチックの部品だったりするので意外ともろくて、
壊れてしまうことも良くあります。

今回直しちゃうのは、タカラスタンダード製のシステムキッチンの包丁差し。
ちゃっちゃとDIYで直してしまいましょう!

リノベーション物件の退去、再募集

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大きなコストを掛けてリノベーションを行う。
内装が新築状態なので賃貸募集は決まりやすくなります。
しかし、その退去後、再募集の際はどうでしょうか?

また何か表層をいじくったり、小物でドレスアップをしたり、
何らかの空室対策を手掛けないといけないのか、
それともその物件が持つポテンシャルを高めたリノベーションを行い、
万が一の退去後にも次の入居者が決まりやすくなっているのか?

この2つには大きな違いがあります。

弊社のリノベーションではその「2巡目以降の賃貸募集」を想定しております。

一昨日退出された弊社のリノベーション物件ですが、
退去を待ちわびていた方で本日お申し込みを頂きました。

今月の中旬に退去となる弊社のリノベーション物件には、
既にお申し込みをいただいております。

新築物件ですら2巡目には決まりが悪くなることがあります。
ましてやリノベーション物件は共用部が古いものも多いので、
決まりやすさの低下具合はより大きなものがあります。

果たして、2巡目以降の賃貸募集でも決まりやすくするリノベーションとは、
一体どんなリノベーションの事を言うのでしょうか?

一棟マンションリノベーション成功事例①

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空室対策にリノベーションを行う。
そういったリノベーションが、そのお部屋だけの空室対策だけで終わるのか、
それとももっと大きな効果を出した成功事例があることをご存知でしょうか?

弊社の成功事例の一つを簡単にまとめてみます。

◆リノベーションを手掛けて一棟マンションの空室率を大幅に減少

【1室の場合のリノベーション成功事例】
物件購入金額+リノベーション費用:¥3,800,000-
成約賃料:¥55,000-
年間賃料収入:¥660,000-
表面利回り:17.36%

【1棟の場合のリノベーション成功事例】
空室数:32室中13室(空室率40.62%)
リノベーション費用:¥5,500,000-(2室)
リノベーション住戸賃料増額合計:¥25,000-
リノベーションをしていないお部屋の平均賃料:¥80,000-
・・・1年後。
空室数:32室中0室(満室)
賃料収入増加分:¥1,065,000-
年間賃料収入増加分:¥12,780,000-

こういった数字だけじゃよく分からないと思いますが、簡単に言うと・・・

①1室リノベで老朽物件を高利回り物件へ再生!

することも出来ますが、

②空室対策の為に一部お部屋をリノベーションして1棟の収支を最大化する!

ことが出来たりするんです!

もちろんそう簡単にはこんなうまい結果は出てきません。
しかし、こういった結果を導くためのリノベーションのノウハウがあるんです。

タイトルにもある「一棟マンションのリノベーション」を成功させるために必要なものは・・・

・賃貸市場を踏まえた賃貸条件設定
・賃貸市場を踏まえたリノベーション内容
・賃貸募集のノウハウを備えた不動産管理会社
・楽しんで取り組んでいただけるオーナー様と不動産管理会社とリフォーム会社

です。

さて、この4つの要素をより詳しく書いてみたいと思います。

空室対策は民泊から再びリノベーションへ?

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民泊事業がだいぶ話題に上るようになってきており、
その収益性が少し過剰かなというほどに取り上げられています。

既に賃貸物件を所有されているオーナー様や、
不動産には興味がなかった投資家の方たちも含め、
民泊ビジネス(Airbnb等)を始めようという方が増えているように思います。

本ブログでも民泊ビジネス(Airbnb等)について事細かく書いてきました。

民泊ビジネス(Airbnb等)を始める際に注意するべきことや、
民泊ビジネス(Airbnb等)の落とし穴、リスクや物件選定のコツなど、
実際に初めて見たはいいものの、なかなか思ったようにうまくいかないなどがないように、
出来るだけ突っ込んだことを書いてきました。

賃貸物件を所有されるオーナー様にとって気になるのは「空室対策」。
空室をAirbnbに掲載して民泊としての旅行者を集うことを考えられていたり・・・。

しかし、民泊ビジネス(Airbnb等)が大好きで、
民泊ウォッチャーとして見続けてきた私が今感じることがあります。

それは、空室対策に民泊ビジネス(Airbnb等)を始めるのは、
少し違うかなというところです。
また、投資として民泊ビジネス(Airbnb等)を始めようというのも、
今となってはもう遅いんじゃないかと思っていたりします。