【埋まるの?】半分以上が空室の投資用一棟賃貸アパート

空室対策, 賃貸管理, 不動産投資
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不動産投資を始めたいという方は非常に増えている気がします。
だからと言って、正直味噌にも棒にも引っかからないような地方の老朽物件に手を出してしまいそうになってはいませんか?
地方というと大げさかもしれませんが、都心から離れた埼玉や神奈川、千葉のことをここでは地方と言わせてください。

正直、地方の老朽賃貸アパートって賃貸ニーズがあるんでしょうか?
そういった物件を所有されたときは、どうしたらいいのでしょうか?
最後には、たまたま弊社の管理となり、それでうまく賃貸が回り始めた中古賃貸アパート投資の成功の軌跡を書いてみたいと思います。

目次

◆そんな安い物件が売りに出ている理由って?

少し地方の老朽賃貸アパートが売りに出る。
不動産会社に問い合わせると、「相続がらみじゃないですか?」とか、「資産整理なんです。」とか言われてしまうのが関の山。

果たして本当の理由は何なんでしょうか?
実際に賃貸の好調で、収益が出ている物件なら売却する必要もないんじゃないでしょうか?
そんな不動産会社の言葉の裏に潜む「切実な売却理由」を見ていきたいと思います。

①老朽化していて、高額な修繕費が掛かる。

建築当初から10年間。
特段何もトラブルや故障も発生せず、不動産投資を謳歌していた山田さん(仮名)。
しかし、築年数も10年を過ぎてきた辺りからエアコンや給湯器といった設備故障に続き、外壁や屋上の劣化に伴う漏水等に悩まされ、多額の費用が経費として出ていくように。

アパートの賃料収入をあてにして仕事は辞めており、そもそもの建築費が高かったため、ローンの返済に修繕費が付いてくると山田さんの生活は圧迫され、築年数も25年を過ぎたあたりから徐々に売却を意識しはじめました。

木造建築物の耐用年数は22年と言われますので、次に大きな事故が起こったら建て替えをしないといけないんじゃないか?でも、今の入居者に出ていってもらうのも大変じゃないか?
いっそのこと売ってしまうか?

・・・と、こんなストーリーが想定されます。

②周りに新築物件がたくさん出来て、競争力が落ちた。

また山田さん(仮名)が登場。

「そういえばうちの古いアパートの周りに、有名なメーカーさんが建てた賃貸アパートが増えてきたな~。少し先の大通りには高級そうな背の高いマンションも。
おかげでうちのボロアパートからも数人が引っ越してしまった。
新しいところに移ったのかな?そりゃあみんな新しい方がいいもんなあ。今は不動産価格が上がってるって言うし、売ってしまおうかな。」

・・・といったとこでしょうか。

③不動産会社に相談したら売却を勧められた。

「大規模修繕でどこか安いところ知らないか?」とか「老朽化してきたから建て替えをしたいんだよね。」といつもお世話になっている不動産会社に相談した金持さん(仮名)。
そうするとその不動産会社もノリノリで建築会社や外溝屋さんなどを紹介してくれていました。

それを見ていた例の山田さん(仮名)。
しかし、空室が多くなっていて、建て替えようにも大規模修繕しようにも資金が・・・。

「まずは、空室が増えてきてるからどうにかしてくれないかなあ。」と、昔からお世話になっている不動産会社に相談したところ、

『山田さんはお金もないでしょ?今がいい時期だっていうから売っちゃった方がいいよ!』とあっさりと言い切られてしまいました。

「確かになあ。家賃も下落してるから大した収入じゃないし、子供たちに残すとしてもあいつらみんなこっちには帰ってこないだろうしなあ。不動産会社の言うとおり、売却してしまおう。」

・・・悠々自適な管理会社は、そんな老朽アパートの客付けを頑張るより、売買手数料を選んだようです。

◆老朽賃貸物件を所有するときに心掛けること

様々な理由があって売却される老朽一棟アパートやマンション。
大規模な修繕費用はいくらくらいだろうか?
お部屋はそのまま募集が出来る状態だろうか?
諸々の修繕費を含めて考えた時の投資効率はどうだろうか?
再生のリノベーションをしてみよう!

などなど、色々考えることはありますが、次の二点をまずは肝に銘じておきたいところです。

①築浅物件には勝てないことを受け入れる。

内装フルリフォームとかやったとしても、やはり老朽物件は老朽物件です。

「内装にたくさんお金かけたし、新築同様だから新築賃料で!」
これが一番ダメなパターンです。

「じゃあ、築5年落ちくらいで。」「いや、10年落ちで。」
これも多分ダメなパターンです。

「近所の築浅物件なんて1ヶ月で次の借り手が付いたらしいよ!何でうちのは付かないんだ!」
いや、ですから築浅物件と比べると、初めから一歩も二歩も出遅れてるんです。

競合物件はどの物件なのか?
それはずばり、「同程度の築年数、広さ、条件の物件」です。

そういった物件より「少しだけ高く、少しだけ早く、そしていい方に借りて頂けるように出来ること」が全てのスタートです。

②付き合うパートナー(不動産会社)を決める。

老朽賃貸アパートを買って、さあ、賃貸付けをしよう!となった際に、今後付き合っていく不動産会社を探されるかと思います。

ケース.1 地元の業者や、その物件に詳しい以前からの不動産会社
こういった業者さんは、以前のオーナー様に売却を勧めたり、空室の原因を作ったりしてきた元凶だったりしませんか?
「ダメな物件」として売られたのですから、「それをどうにかする不動産会社」に頼まないといけません。

ケース.2 大手不動産会社
地方の賃料安めのアパートやマンションの管理を、管理手数料やその他経費が多分に掛かる大手管理会社さんに管理を依頼しますか?
今の時代、豊富なネットワークなんてどこの会社でも持ってます。
「出来るだけコストカットをして、物件全体の収益性を高めようとする管理会社」に頼まないと収益は上がりません。

◆まとめ

老朽物件の再生は簡単ではありません。
まずはその物件持つ「負のオーラ」を吹き飛ばすほどのインパクトのある施策を。
そして、大手ポータルだけじゃなく、SNSやローカルなものなども含めた積極的な広告展開を。

以前管理を頂いた某埼玉県のローカル駅徒歩30分以上の賃貸アパート。
10室中5室が空室。
そこから、外壁洗浄、雨どい補修、手すり補修、全室リフォーム、除草作業など。
近隣物件のマーケティングを行い、勝てる賃貸条件を設定!
結果、約2ヶ月以内に満室となりました!

オーナー様の努力とコストもたくさんありましたが、無事満室となりました。
安定経営というまではまだまだかもですが、これから1年の様子を見ていきたいと思っています。

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