【雑感】楽天&LIFULL(ライフル)共同の民泊事業について

賃貸管理, 民泊(Airbnb), 不動産投資
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とあるオーナー様からシェアされた、「楽天」と不動産情報ポータルサイトを運営する「LIFULL」が共同で「楽天LIFULL STAY」という民泊サービス専業業者を設立したという記事を読んで、個人的に感じる部分を返信させていただく機会があったので、

「どうせだからUPしちゃうか!」

ということでUPしたいと思います。
実は当社でもお世話になってはいるのですが、最近の「LIFULL HOME’s」の営業方法が個人的に好きじゃないというのもあり(笑)、少しネガティヴな姿勢で書いてみたいと思います。

元記事はこちら

目次

◆情報は既存不動産業者が登録したものをパクる?

「圧倒的な物件情報力」とか謳っているけど、そもそも不動産業者が登録した情報を元に、直接すぐに物件所有者と新民泊業者がやり取りすることはできないから、そこには情報元の不動産業者が介在することになると思います。

しかし、民泊転用に対して不動産業者にメリットがないなら、まず情報は流通しない。

●不動産業者にマージンを支払い、情報を出させる?

そこで、業者に何%かのマージンが入るようにするとすれば、代行に掛かる管理委託料が高くなるので収益が圧迫される。

しかし、それに対して楽天の集客力を元に「総売上」をあげることにより、所有者に利益をもたらすのであれば所有者にとってもメリットはある。

●「180日ルール」で、民泊をやるときの「稼働率の不安」は解消できる?

しかし、180日の縛りの中で通常の賃貸以上の収益を出しつつ、更に空室の不安がない状況までを作れるかは疑問。 

しかも稼働率は最高でも年間の半分。

シーズン性の高いエリアにある物件であれば、半年強をオンシーズンとして民泊運用し、残りをマンスリー運用するなどになるが、そんな面倒くさいことをしたくない所有者はやらないだろうし、不動産業者も仲介の一方でマンスリー管理は出来ないだろうから難しそう。

●民泊新法が出来ても民泊を始められない物件は多い。

分譲マンションでは、管理規約や使用細則などで民泊使用が禁止されていく物件が増えていると思います。というか、そこまで組合が機能していない物件がもう珍しいですよね。

そうなると、一棟物件なら民泊を始められるかとなると、既に入居されている他の入居者の退去リスクやクレームを想定するとなかなか民泊には手を出せないという物件所有者もいるはず。

貸家や、異常に空室が多い不人気物件が新規参入の可能性が高いが、その二択で行けば貸家に分があるかなというところです。

◆結局、「楽天LIFULL STAY」のスタートは?

ということで、ごく一部の間で利用が始まり、それらは面倒ながらも収益を上げるだろうけど、総数は増えず、ある意味独り勝ち状態から「ちびちびと」数が増えるだけで、突然に市場を席巻していくわけではないかなと思います。

あとは「楽天LIFULL STAY」が半分不動産業者として、既存の乗り気でない不動産業者の代わりを出来るかだけど、そもそも既存不動産業者が登録している情報を抜かれるようなことをされて、既存の不動産業者が黙っているかですね。

●中期的には「LIFULL HOME’s」自体の事業が縮小?

自社管理物件や、自社が物元である物件の情報をどのように使われていくかによっては、「管理会社」や「自社媒介物件が多い不動産会社」は離れていくだろうと思います。
しかし、LIFULLは第三者的に見ていても「反響課金」で大きな収益を上げているので、どちらかと言えば「仲介専門業者」が重要な顧客でもある。

すると、「管理会社や物元による物件の減少」→「コピー可物件の減少」→「反響課金の減少」→「売り上げ減少」となり、ある意味本業であるポータルサイト運営が傾く可能性もありますね。

◆まとめ

ここまでネットなどで多くの情報が流れている時代になると、不動産仲介だけを専門に行う不動産業者は必ず減少します。
よほどの力のある(資金力だけじゃなく能力的にも)仲介業者だけが残り、彼らが本当のプロエージェント化していくでしょう。
そういった業者にとって、反響課金のLIFULL HOME’sは必要でしょうか?

楽天の参入の理由を見てもイマイチ釈然としません。
他が大々的に発表する前に唾を付けたいだけじゃないかと。

また、LIFULLも本当にどこまで先のことを考えて楽天にくっついたのかが理解できません。
大手同士が組めばなんとかできるんじゃないかと両者が取らぬ狸の皮算用でくっついていただけとしたら・・・?

もちろん今回の件は注目はしてもいいと思いますが、旅行業や宿泊業の方にとって、更に敏感な不動産業者にとっては何だか嫌~な話だなと思います(笑)

ただの「民泊代行サービス業者」にならないといいですね。
更に合法を謳うと民泊のうまみはほとんどないですよ~。

不動産を所有されるオーナー様、これからの不動産投資は、「空室率の改善」「資産価値の向上」「使用目的の検討」になってくると思います。
民泊よりももっと先へ。
そんなことを一緒にやっていけたらと思います。

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