中古マンションを購入してリノベーション

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史上最低水準で推移する住宅ローン金利。
不動産価格が上昇している?
いえいえ、金利を見てください。安いと言える水準ですよ!

・・・ですが、やっぱり価格自体も安い方がいいのが当然ですね。
その場合は「中古マンションを購入してリノベーション」です。

ただ、その物件選びは意外と難しいんですよ~。

「どういう物件がリノベーションに向いているのか?」

ここを抑えれば、購入費用をかなり抑えられるかもしれませんね!

リノベーションに向いている中古マンションの選び方や、リノベーションの費用検討の方法をまとめてみました。

目次

◆リノベーションに向いている物件の選び方

「リノベーションを物件探しからサポートします!」

なんて言っている不動産会社やサービスを見かけたことがあるかもしれません。

『いやいや、全部壊して作り直すならどんな物件だろうがいいじゃん。』

ではないんです。
それを詳しく書いていこうと思います。

①仕上がりの間取りを想像する。

区分マンションの場合も、アパートの場合も、隣室との壁をブチ抜くとかじゃない限りは今のお部屋の周りの壁と窓の中にどういった間取りが描けるのかを想定します。
全体の専有面積の中で、間取りはどうするのか、何帖くらいとるのか、どこで間仕切るのか、どれくらいの設備を入れるのかなど、どんどん妄想は膨らんでいきます。
専有面積には「壁芯」で算出されていることも多いので、「柱」や「壁厚」もきちんと頭に入れて広さを想像していく必要があります。

②大まかな「物件価格+リノベ費用」を把握する。

物件価格は既に表示されているのであとはいくら値切るか!にかかっていますね。
しかし、「リノベーションに掛かる費用」は正直見当が付かないかと思います。

ここで僕が聞いてきた一般的な金額を書いちゃいましょう!

例:70㎡の物件の場合
大企業系リノベーション費用:750~1,200万円
格安を謳う企業のリノベーション費用:600~900万円

これが相場かなと思います。
仮に同程度の新築マンションが4,000~4,500万円で売り出されている地域で、リノベーションに向いている格安の物件を2,500万円で買えたとします。
そして、大手企業にリフォームを依頼して1,000万円掛かったとすると、合計3,500万円となります。
・・・よほど好みの内装に仕上がるのならこっちの方がいいという考えもあるかもしれませんが、僕だったら将来的な共用部のメンテナンスも含めて新築を検討するかもしれません。

いや、僕ならリノベーションを自前業者で用意して500万円ほどで抑えるかなぁ~と思います。

③共用部分の管理体制を確認する。

室内をリノベーションして綺麗にしても、共用部の管理がぐちゃぐちゃだったらどうですか?
僕はそんな結果になるのが嫌なので、まず調べるのは管理が自主管理なのか管理会社が入っているのか。
そして、重要事項調査報告書の内容や、見れるなら直近三期分くらいの総会の議事録!
せっかくお金を掛けるなら、いい環境のマンションに住みたいですからこれくらい当然ですね。

◆リノベーションを考えるときの注意事項

リノベーションをする時は、上記したような間取り・費用・共用管理などを検討する以外に、「組合がリフォームを承諾してくれるか?」、「天井と床の高さから、配管が綺麗に取れるか?」、「お部屋の周りの壁だけじゃなく、居室内に壊せない構造壁がないか?」など細かなリフォームに関する知識も必要になります。
更に知っておきたい2つをピックアップします。

①何でもかんでも再生リノベできるわけじゃない。

「フルスケルトンリノベーション」と聞くと、専有部分内の全部が新品になると思っていませんか?
実はそうじゃない場合があるんです!

窓枠(サッシ)や、躯体に埋まっている配管、玄関扉など共用部分にあたるものや構造上、どうしても交換できないものがあったりします。
やはり新品と中古が違うのはこういうところだったりしますので、諦めないといけないこともあります。

②コストダウンの為の施主支給も検討しよう。

仮に工事費が300万円のリノベーション工事があるとします。

その工事で使用する部材、浴室やシステムキッチン、建具やインターホン、ダウンライトやエアコン、更には床材やクロスに至るまで、ネットなどで探せば安く買えることがあります。
上記した300万円のリノベーション費用が驚きの230万円になったりします!

・・・はい。それ、先日、弊社がやった案件です。
大きめのお部屋だと更にリノベーション費用は大きくなりますので、施主支給を許容してくれる内装業者さんだと、さらにコストダウンの効果は大きくなりますね!

ただ、初心者の方の発注ミスには要注意ですよ(笑)

◆まとめ

中古マンションを買ってリノベーションをして住みたいというニーズはますます増えるかと思います。
また、決して使えないわけではない古いものを再生して利用するというのは個人的にもとても推奨していきたいことだなとも思います。

リノベーションも、それに向いている物件探しも、そして、最終的な賃貸や売却といった出口戦略まで精一杯お手伝いさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

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