「不動産投資」で逆ザヤ・持ち出し。どうすればいい?

空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

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先日、とても不思議な広告を見ました。

「今の持ち出しは月当たり1万円ほどです。ローンが払い終わるころはちょうど退職の時なので、そこからは年金にプラスされて家賃を受け取れます。」

・・・これって、ただの積立貯金しておいた方がリスク少なくないですか?
築浅の分譲賃貸マンションをローン組んで購入して、早速逆ザヤってお先真っ暗じゃないですか?

こんなものを不動産投資と勘違いしている人達に向けて書いてみようと思います。

逆ザヤや持ち出しを解消する為の提案をまとめてみました。

目次

◆「逆ザヤ物件」って何?

不動産投資を行う際に元々想定していること。
それは「所有不動産を賃貸して、所得を得る。」ということかと思います。
しかし、それが毎月赤字になってしまっていて、区分マンション(投資用分譲賃貸マンション)であれば、

①(ローンの支払金額)+(管理費・修繕積立金)+(固定資産税)+(賃貸管理諸経費)

が、

②(賃料収入)

より大きくなっており、その不動産を所有するのに毎月の持ち出しが発生してしまっている物件のことを「逆ザヤ物件」と言います。

Q.不動産売買の営業マンは「逆ザヤ物件」をどうして勧めるの?

売買の営業マンはお客様に不動産を買ってもらうことが仕事ですし、売買の不動産会社は不動産を売ることが仕事です。

「たった月1万円の持ち出しで、老後は数万円の年金収入が入ってきますよ~。」
「きちんと申告すれば所得税が還付されますよ~。」
「生命保険の代わりになりますよ~。」
「あなたは年収が多いので、更に買い増ししていきませんか?」

などと巧みなトークで購入をけしかけてきます。
また、「逆ザヤ物件」であればあるほど、その不動産自体の価格が市場と比べて高い場合がほとんどです。
価格が高いということはそこに利益が多分に乗せてあることがほとんどです。
大きな利益を会社に落とすことで、高額なインセンティヴを稼ぐことが出来ます。
その為に、逆ザヤ物件でも積極的に購入を勧めてくるのです。

◆売却のタイミングを計ることが重要

「逆ザヤ物件」を保有して毎月持ち出していて、それでも節税対策だ、未来の年金だ、子供に不動産を残すんだ、などとやっているよりは、少しでも手元に不動産所得が残るような物件に買い替えた方がいいと思いませんか?

また、そんな逆ザヤ物件の保有期間が延びれば伸びるほど、「賃料下落」と「空室による機会損失」に襲われて、逆ザヤどころかただの「使いもしない(使えない)物件のローン支払い」状態になってしまうかもしれません。

そういえば、少しずつ下落の傾向が出ては来ていますが、今は不動産の市況がいいですね。
出来るだけ市況のいい時に売ってしまいましょう。
今は逆ザヤ物件でも、現金で買える人にとってはメリットがある物件かもしれません。
どうしても売れない場合は長期の収支計画を見直してみましょう。
今、多少の損切りをしてでも手放した方がいいかもしれない物件ってあったりしますよ。

◆逆ザヤを脱却する方法

「物件の保有は続けたいが、逆ザヤは嫌だ。でも超空室時代だからしょうがない。」
「物件を手放したいが、融資残高が大きくて抵当権が外せないからこのまま保有するしかない。」
「管理会社からは何の提案もない。今が精一杯だと言われている。」

そうなんです。
逆ザヤ物件を持ってしまった不動産投資家さんは、身動きが取れない状態になってしまっている人が多いように思います。

逆ザヤを脱出する方法はいくつかあります!

①融資の金利を見直す。

ス〇ガ銀行やジャ〇クスなどでローンを組んでいる方は、借り換えも含めて金利の見直しを行いましょう。
それ以外の金機関でも金利が高いなと感じられるようであれば借り換え検討です!
一千万円以上の借入に対しての利息の支払いって相当なものです。
他行への借り換えをちらつかせて、粘り強く交渉してみましょう。

②管理会社を変更する。

今の賃料収入しかもたらしてくれない管理会社なら、もっとコスト管理がしっかりしている管理会社に管理を変更しましょう。
管理手数料だけじゃなく、日々の修繕費などもきちんと計算し、「安く管理」し、「高く賃貸」してくれる力のある管理会社さんへ思い切って管理を移行してみましょう。

③物件自体を「再生」する。

築年数が10年でも経っていればそろそろ、それよりも新しい物件でも場合によっては、物件自体を「作り直す」という方法があります。
リノベーションや設備追加などがそうです。
弊社の過去事例では、大きいものでは賃料がリノベーション前に比べて40%~60%UPした事例もあります。
また賃料が高額なお部屋でない場合、そこまで大きな投資をしなくとも、小さなプチリノベーションや、設備追加で賃料がUPすることもあります。
管理会社さんと相談してみるといいアイデアが出てくるかもしれませんね。

◆まとめ

「逆ザヤ物件」を持っていると聞いて、黙って見過ごすわけにはいかないのが不動産管理会社です。
また、経験のある不動産投資家さん達から見ると、逆ザヤ物件は、
「あ~あ、やっちまったな。」
でしかありません。

築年数の浅い状態で逆ザヤや持ち出しとなってしまっているのなら、今の状態を少しでも良くしていかないと、いつか手遅れになります。
管理をしているのが大手だからと安心していてはドツボにはまるかもしれません。
保有する物件、組むべきパートナー(管理会社)をきちんと見定めるようにしてくださいね。

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