【不動産価格は下落?】バブルの今は買うな?

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約3年半の前政権下で進んだ円高とデフレと不況、そして株価の低迷。
そして政権が現政権に移り、東京オリンピックの開催が決定し、
いくつもの経済政策にゼロ金利政策などを背景に今日まで、
株価はグングンと値を戻し、不動産の価格もどんどん上昇してきました。

「オリンピックまでに不動産を買っておいた方がいい。」けど、
「オリンピックまでに不動産を売却しておいた方がいい。」なんて聞いたことはありませんか?

果たして一体どっちなんでしょうね?
実需物件と投資用物件では少し状況が異なるかもしれませんが、
個人的な考えを理屈っぽくなく書いてみたいと思います(笑)

◆全体的に不動産価格は「高い」

まずは大雑把に見てみるとしましょう。
平成29年1月分までの国土交通省が発表した「不動産価格指数(住宅)(全国)」です。

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これを見る限り、2008年ごろは不動産のミニバブル期で1991年ごろの不動産バブル期と不動産価格はほぼ同じくらいなので、住宅総合の指数はバブル期を上回っていると言えます。
つまり「高い」ですね。
しかし、「区分マンション」の指数が異常に高い状態にあることが住宅総合の指数を引き上げているとも言えます。

まあ、いずれにせよ高いです(笑)
「安い」なんて言う人がいたらまず怪しいですね。

◆東京都と、その他の都市圏では異なる。

全体的に景気が良くなっているんだから不動産価格は上昇します。
更に東京の不動産価格は順調に(?)値上がりしています。

【三大都市圏 中古マンション70㎡換算価格 年間平均推移
img1502_2a

【主要都市別(首都圏)中古マンション70㎡換算価格 年間平均推移】
img1502_2b

上記はいずれも「不動産ジャパン」から引用したものですが、平成26年はこんな感じでした。
それが最近ではこんな感じになっています。

キャプチャ

これも国土交通省からデータを取りましたが首都圏と名古屋圏の住宅地価は継続して上昇していますね。
注目すべきは地方圏(地方四都市)の上昇率。
すごいですね。

一年少し前、「もう不動産価格は高くて買い時じゃない!」と聞いたこともありましたが、それからもまだ上がっているんですね。
この不動産バブルが弾けるんじゃないかという人がここ最近増えてきました。

◆実需じゃなく投資用・収益不動産の場合はどうなの?

実需物件の価格が値上がりしてきたのは前述したような景気の少しの回復感もありますが、主要な要因はやはり「金利」にあるかと思います。
それにオリンピックへの期待感や高層マンションの乱立も相まってるかもしれませんね。
高層マンションが価格を押し上げ、低金利やオリンピック景気に便乗した不動産業者が購入を煽った結果かもしれませんね。

投資用・収益不動産の場合はどうなのでしょうか?
これも今は高いのでしょうか?

こちらのデータは株式会社タスさんが公開しているデータを3つ見て判断しましょう。

kuushitu1

これを見ると東京の空室率はまださほど問題ではないかもしれませんが埼玉・神奈川・千葉は悪化していますね。

kuushitu2
これが空室率悪化の最大の要因ともいえる相続税対策・消費税の増税に備えた「木造・軽量鉄骨」の新築アパートが激増したことによる空室率の悪化を表すグラフです。

kuushitu3

同じ期間のマンションの空室率を表すグラフです。
千葉や埼玉辺りの空室率の悪化は気になりますが、神奈川のアパートの数値と比べるとまだかわいいものです。

これを見て何を感じますか?

「不動産投資を始めても空室のせいで想定していた分より15%も賃料収入が入ってこない。」
ですよね。
「それなら利回りも想定賃料の15%オフで見ないといけないし、キャッシュフローも15%オフで計算して、それでも収益を生み、所有のメリットがある物件を買わないといけない。」
ということです。

しかしそもそもそんな投資用物件なんてそう簡単に見つかるでしょうか?
多分、使い方のとんでもないアイデアを思いつくくらいしか15%減の収入で耐えられる投資物件はなかなかないかと思います。
つまり、投資用・収益不動産も「高い」んです。

もし、そんなものが市場に出たら即金で購入しないといけません。
「出来るだけ多くの融資を引いて、手元資金を残しておいて更に別物件に備える!」
なんてやってたら購入できませんよね。

◆それなら今は不動産をどうすればいいの?

だいぶ長くなってきたのでここはシンプルに箇条書きします。

2017年のこれから、不動産をどうすればいいのか?(大げさ(笑))

【実需不動産】
・買うなら変動低金利で繰り上げ返済を出来るくらいの物件を。
・買うなら新築より価格の落ち着いた20年以上の中古物件を買って格安リノベーションしましょう。
・買うなら出来るだけ東京に近いところで。地方でも出来るだけ主要都市・駅狙いで。
・売るなら今しかない。
・「高値売り抜け」より「早め売り抜け」を。
・老朽物件はリフォーム後の売却も視野に。

【投資用不動産】
・買う前に「高利回り新築アパート」に騙されるな。
・買う前に「田舎の高利回り3000万円以下中古アパート」に騙されるな。
・買うなら満室想定利回りより、アパートなら30%空室、マンションなら10%空室を想定して収支計画を立てましょう。
・基本的に物件情報は「高値」で市場に出ています。利回りを上げるための頭金を用意しておくといいです。
・金利は出来れば1%前後までで取り付けましょう。
・売るなら都内の築10年以内でも、余程いい場所ではない限り、利回り6%を目線にして売り抜けましょう。

◆さいごに

上記してきたことはあくまで賃貸管理・仲介不動産会社としてなんとなく感じていたことに、それを裏付けてくれるデータがあっただけですので、万が一、全てを信用してしまって失敗をさせてしまったとしても、申し訳ありませんが責任は負えません。
しかし、まとめの部分の「逆」を突いて、お客様から莫大な収益を上げている不動産業者がいることも忘れてはいけません。

「投資コンサル」「投資アドバイス」「売却コンサルタント」など、見るからに怪しい肩書の営業マンには要注意ですよ!

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