中古物件をリノベーション!利回り計算は?

リノベーション, 空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

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新築賃貸アパートやマンションが続々と建てられていますが、やはり個人的には既にある不動産の「再生」や「活用」といったカラーの強い、「リノベーション」が個人的には好きです。

しかしそれでも「リノベーションなんて高いから普通の原状回復でいいわ。」とか、「リノベーション費用を回収するのに時間がかかるからいつも通りのリフォームでいい。」とかっていうことをまだおっしゃっている人もいます。

果たしてリノベーションって高いのでしょうか?リノベーションを行う意味は?
リノベーションと原状回復、更には設備リフォームなども絡めて費用を検証してみたいと思います。

◆中古物件をリノベーションするならこんな物件を!

最近は物件取得からリノベーションまでをワンストップで行うようなサービスもありますが、果たしてどういった物件がリノベーションに適しているのでしょうか?
また、不動産の取得には大きく分けて2つの目的があります。

1つ目が「投資用」、2つ目が「実需用」です。
今回はその内「投資用」について書いていきたいと思います。

リノベーションに向いている物件、また、リノベーション効果を最大限発揮できる物件は、

・前の入居者が退去したあとの原状回復費用が高くかかってしまう物件
・設備などの老朽化が激しく、交換を必要とする物件
・和室のお部屋が古びて見えてしまう物件
・空室期間が3ヶ月以上になってしまっている物件
・区分マンションで、共用部の管理がしっかりしている物件

などがリノベーションに最適です。

◆リノベーション費用-原状回復費用=投資金額

仮にワンルーム20㎡のフルスケルトンリノベーションを行うのに250万円の費用が掛かるとします。

「ワンルームに250万円なんて高い!」

と思われる方もいるかもしれませんが、実際巷で言われているのは20㎡のフルスケルトンリノベーションの場合は300万円です(笑)

まあいずれにせよ高額なのは間違いないのですが、このお部屋の老朽化が激しく、また、前の入居者のお部屋の使い方があまり良くなかった為、そのまま原状回復工事を行うだけでも100万円のリフォーム代がかかってしまう場合は、

250万円(リノベ費用)-100万円(原状回復費用)=150万円(投資金額)

となります。

そしてリノベーションを通じて以下のような効果が得られる場合、

家賃:7万円 → 8.5万円(年間18万円の賃料収入UP)
空室期間:3ヶ月 → 1ヶ月(機会損失分の充当として17万円の賃料収入UP)
礼金:0ヶ月 → 1ヶ月(成約時手数料として8.5万円の収入UP)

となり、150万円の投資金額に対する費用対効果は、

18万円÷(150万円-17万円-8.5万円)=14.45%の利回り

という計算になります。
決して、

8.5万円(月額家賃)×12ヶ月÷250万円(リノベ費用)=40.8%の利回り

とはなりませんので悪質なリノベーション会社に騙されないようにしてくださいね!

◆原状回復でお部屋が決まるならそのままでもいい。

リノベーションを行うメリットは数多くあります。

・空室期間が短くなることがある。
・家賃がアップすることがある。
・設備が新しくなると故障リスクが減る。

しかし、前項で書いた例で見てみると、

①100万円の工事で3ヶ月後に礼金なし、7万円で借りてもらえた場合。
【1年目】
100万円+21万円+7万円(礼金なしの為、成約手数料出費)=121万円の支出。
7万円×9ヶ月分=63万円の収入。
63万円-128万円=-65万円
【2年目】
84万円の家賃収入
84万円-65万円=19万円(プラス)

②250万円の工事で1ヶ月後に礼金1ヶ月、8.5万円で借りてもらえた場合。
【1年目】
250万円+8.5万円=258.5万円の支出。
8.5万円×11ヶ月分=93.5万円の収入。
258.5万円-93.5万円=-165万円
【2年目】
102万円の家賃収入
102万円-165万円=-63万円(マイナス)

となり、リノベーションの方が2年間で見た場合は費用対効果が良くないことが分かります。
原状回復のみで3ヶ月以内に成約するのであればそっちの方がおすすめです。
リノベーションを必要とする物件は、

・空室期間が長くて、
・家賃の下落が進み、
・原状回復工事費用が大きく掛かり、
・設備交換を迫られていて、
・成約の為の広告料支出が多い

物件なのです。

◆賃貸のニーズを把握したお部屋作りと、客付けに強い管理会社を選びましょう。

リノベーションをするにせよ、原状回復工事で済ませるにせよ、投資用物件である限りは、出来るだけ高い賃料で、なるべく早く成約することが最重要課題です。

まずリノベーションや原状回復工事を行う時は、出来るだけ賃貸ニーズを掴んだ工事を行うことが何よりも重要です。
リノベーションがオーナー様の自己満足になってしまったり、施工会社のただの自己顕示欲を満たすために使われたり、賃貸ニーズを捉えずに無駄な工事を追加されたり、リノベーションのつもりだったのにただのリニューアルリフォームになっていたりしたら最悪です。

また、せっかくお部屋を綺麗にしても、客付けを依頼している不動産会社の客付け力(リーシング力)が弱いと十分に効果を発揮できませんので、アンテナの感度がいい(笑)不動産会社を選びましょう。

◆さいごに

ますます厳しくなる賃貸不動産市場において、ルームキューブでは勝ち組になるためのリノベーションと、空室対策から始まるその後の賃貸管理までをワンストップのサービスとしてご提供します。
「真摯」「真剣」「真面目」にオーナー様の資産価値の維持向上を目指します!

PS.最近の悩み事は、資産価値が上昇したオーナー様が不動産を売却してしまうことです(笑)

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