新築物件の家賃査定ミスは命取り

空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

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年が明けてこれから4月くらいまでは新築物件ラッシュの時期だったりします。
個人的には従来の「スクラップ&ビルド」よりは、リノベーションを通じた「物件再生」、特に築年数の経過した物件は、元々の物件の魅力を生かした「和モダンリノベーション」がいいんじゃないかなと思っていますが、それでもやはり新築物件は世の中に次々と現れてきます。

不動産投資を新築物件で行う場合、まず一番最初には基本となる「家賃査定」があります。
管理会社や近所の不動産会社にヒアリングするのももちろん重要ですが、それ以前に家賃査定はいろんな要素を加味して見ていかないといけません。

①近隣比較、②将来性、③希少性、④物件固有のニーズ

などを複合的に見て判断する、それが「家賃査定」です。

それでは具体的にどういった方法が家賃査定に必要なのかを見ていきましょう。

くどいようですが「答え」を最初に書く男、ルームキューブ(株式会社Q-be)の榎本です!

家賃査定で起こるミスとその対処法!

  1. 「売りたい会社」の「見せる為の査定」は1割近く高いと思ってちょうどいい。
  2. 利回りから逆算した「見せられる家賃査定」は怖い。
  3. 物件詳細や間取りを語れない家賃査定は、実勢と離れやすい。
  4. 安いかなと感じても、諦めて二巡目に修正した方がいい。

◆ディベロッパーや建設会社の家賃査定はアテにならない。

「この物件の家賃はこれくらいなんだ。ふむふむ。」

と、一棟新築プランを検討する時に建築会社・ゼネコン・お抱え管理会社(仲介会社)の家賃査定表を眺めて納得してしまっていませんか?

建築会社やゼネコン:賃貸の査定は高いに越したことはない。
お抱え管理会社(仲介会社):空気を読んだ高めの査定を出して、管理や媒介が欲しい。

これが一部の業者間の思惑と図式です。
分譲マンションに投げ入れられる「売りませんか?チラシ」や、売買査定・賃貸査定依頼をいろんな会社に同時に出せるシステムというかサービスありますよね?
あれも「管理が欲しい」「媒介が欲しい」という思惑が交錯する「高めの査定」が行きかう状況と同じです。

高く査定することを良しとする家賃査定は不動産投資を検討するうえで「邪魔」以外の何でもありません。
ただ、実際には1割近く安くなるんだろうという目線で見てみると、査定の根拠は意味ありませんが、査定額だけなら参考にはなるかもしれませんね(笑)

◆「建築費」「物件価格」「見せられる家賃査定」の罠

さきほど書きました家賃の査定表の見方ですが、僕はいつもこう見ます。

『この価格で売りたい(建てたい)から、これくらいの家賃査定にしてあるんだな。』

です。

仕入れ値や実際の建築コスト、そんなものは関係ないんです。
「見せても変に疑われないような高めの家賃査定」と「買って(建てて)もらう価格」の出来レースみたいなもんです。

・販売価格を吊り上げる場合
実際は1億円で仕上がって本当は1.3億円で売ろうとしている物件があったとして、少し高めの家賃査定を出してみると年間1千万円上がる物件があった場合、売値は1.65億円程まで吊り上がり「利回り6%以上」を謳っているかもしれません。

・賃貸査定を吊り上げる場合
実際には1.65億円で売って差益を出したい物件があったとして、弊社のような会社で正直な家賃査定を出してみると年間900万円しか上がらない物件があった場合、家賃査定を年間100万円吊り上げて「利回り6%以上」を謳っているかもしれません。

この家賃を信じて不動産投資を始められた場合は、想定外の低い利回りとなってびっくりしてしまうかもしれませんね。

◆個別の部屋、全室に対しての査定根拠が必要。

今回書いていることのもっと手前の家賃査定の方法ですが、家賃査定は「立地」「向き」「間取り」「設備」「構造」「築年数」や物件に関するすべての要素を基に判断していくのが基本です。

これを「近隣事例」「専有面積」「バストイレ別」「独立洗面」くらいで判断してしまう家賃査定をしている不動産会社ってまだまだたくさんいます。
これが不動産投資における真面目な家賃査定の敵、「机上の査定」ってやつです。

例えば新築一棟マンションの場合、それぞれすべての部屋の家賃査定をした根拠があるのが弊社としては普通です。
「向きがどうだから」「隣の建物が高いから」「柱が大きいから」「部屋の形がこうだから」「駅からのみちがこうだから」

・・・いちいち細かくうるさいですよね。
でも、これくらいの根拠が示せないで、どうして30年近くの不動産投資を語れますか?

この査定で収益予想が大きく変わった物件もあります。
中には1Kと1LDKの家賃査定を見直して収益が増えた物件もあります。

◆新築物件に申込が次々・・・。家賃が安かったかな?

「新築物件に思ったより申込みが次々と入ってきた。家賃設定安すぎたかな?」

こんなこともありますよね。
家賃が安かったのか、たまたま同じニーズのお客様がたくさんいたのか、それとも管理会社がいいパフォーマンスをしてくれたのか。
こうなると家賃を上げたくなるかと思います。

しかし、募集開始してしまった賃料は上げてはいけません。
どうして?と思われるかもしれませんが、過去の経験上、これで家賃を上げてうまくいった試しがありません。

家賃を上げるなら一旦満室にした「二巡目」にしましょう。
満室になれば言葉がおかしいですが圧倒的に有利に不動産投資を展開できます。

そもそも、家賃査定が間違っていたのかもしれませんが、上記したように「たまたま」かもしれませんし、客付けを頑張った結果かもしれません。

いずれにせよ、元々の査定でGoしてしまっているのにあとから「たられば」は考えずに次の展開を考えた方がいいと思います。
また、すぐに埋まる人気物件ならば、今後のグレードアップをしなくてもいいし、空室による機会損失も少ない、入居期間も延びるといったメリットしか思い浮かびません。

◆まとめ

家賃査定は建築会社・ゼネコンの言いなりになってはいけません。
だからといって複数社に聞く必要もありません。
「地場だから的確」でもありません。
「大家さん系投資コンサルだから信頼できる。」わけでもありません。

1.本当の賃貸査定は、本当の実勢相場を知る不動産会社に依頼しましょう。
2.販売絡み、癒着業者などの「見せるための査定」を見抜こう。
3.物件詳細、せめて7割も把握していない家賃査定はスルーしましょう。
番外.賃料アップは信頼できる不動産会社とよく相談してから。

査定は不動産投資のスタートです。
査定が高すぎて実際の利回りはガタ落ちだと苦しくなります。
査定が安すぎて二巡目で変更するとしても数年はこのままになります。

区分マンションの一部屋はもちろん、新築や一棟物件の場合は特に本当のプロにきちんと相談・査定依頼してくださいね。

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