原状回復費用の支払いをしてもらえない時の解決法

賃貸クレーム, 賃貸管理, 不動産投資

賃貸物件の退去、明け渡し。

「綺麗に使ってくれてたらいいな。」
「出来るだけたくさんの敷金を返金してあげたいな。」

なんて甘い理想は叶わず、現実は、

「たった数年の入居でここまで汚れるか?」

と思うようなことが多いかと思います。

それもそのはず、置いてあった家具や家電を動かすことなんてほとんどないでしょうから、それを動かしてみると思ったよりも汚れていたりすることはあるかと思います。
また、引っ越しでお部屋のものがなくなってスッキリすると、汚れが目立つということもあるかもしれませんね。

そうして発生する賃借人負担となる原状回復費用ですが、それを支払ってくれないという人もいます。
今回はそういった退去した賃借人に、原状回復費用をきっちりと支払ってもらう方法を書いてみたいと思います。

まずは、原状回復費用をきっちりと回収するための三箇条です!

  1. 汚損や破損個所をきっちりと写真に収める。
  2. 敷金は出来るだけ多く預かる。
  3. 保証会社利用の場合は原状回復保証があるかを把握する。

◆請求対象となる場所の状態を写真に収める。

原状回復費用を請求したい場合、その費用が発生した個所が破損しているのか汚損しているのかなどを証拠として収めておかないといけません。
「請求する側が立証責任がある。」ので、多ければ多い方がいいです。

しかし、ここで一番漏れてしまうことが多い、というか、「ない」ことがほとんどなのが、「入居時の写真」。
本来はこの「入居時の写真」と「退去時の写真」を比較して請求の根拠としていくのが理想です。
でも汚れの個所全部のビフォーアフターを写真で残すことはまず無理と言っても過言ではありません。

ですので、普通の管理会社では「入居時チェックシート」を提出してもらうようにしているところが多いです。
これで万全だとは言えませんが、あるに越したことはないので必ず取得するようにしましょう。

◆敷金は出来るだけ預かる。

前項で実は少し「キー」となることを書きましたが、敷金を預かっておくことはとても大事です。
なぜなら、前項で書いた「原状回復費用を請求する場合」のように、「敷金返還を請求する場合」共に、「請求する」側が請求の根拠を証明しないといけません。

敷金を多く預かっておけば、そこから適正な賃借人負担分の原状回復費を相殺して返金すればいいことになります。
(暴利的な相殺はやめてくださいね。)

「そんなこと言ってたら初期費用が上がって、入居者が付かない。」

なんて思ってしまう人はいませんか?

過去の経験上、預け金である敷金の支払いを嫌がるような方は、入居後にも何らかのトラブルを起こしたり、家賃の支払いが滞ってしまうような方が多いです。
それなのに管理会社が、「入居者が付かないので敷金礼金ゼロゼロにしましょう!」なんて言って来たら少しその管理会社の資質を疑った方がいいかもしれませんよ?

◆保証会社の原状回復保証を知る。

賃借人や連帯保証人(時には緊急連絡先)が原状回復費用の支払いを拒んでしまうようなとき、管理会社が代理弁済することは基本的にはありません。
以前勤めていた管理会社では賃借人かオーナー様のどちらかが費用を支払うまで原状回復の工事も行わず、結局空室期間が延びてしまっていました。
こんなことが一番ナンセンスですよね。

弊社では以前、費用負担がされないお部屋で弊社持ち出して工事を完了させ、退去から2週間で入居をしていただいた事例があります。
しかし、これは3%程度の管理料からしてみれば大きなリスクですので、毎回できるかと言われればそうでもなかったりします。

そんな時は保証会社の保証内容をチェックしてみるのもいいです。
弊社は以前の教訓を糧に、「賃料の3か月分まで原状回復費用を保証」が現在使っている保証会社の保証内容です。
不払いのリスクを回避しながら、退去後の原状回復工事をよりスピーディーに行うことが賃貸経営においても重要になってきます。

◆まとめ

原状回復費用の負担については国交省のガイドラインでも定められているように細かなルールがあります。
減価償却の部分もしっかりと考慮して、お互いが納得できるような請求が出来るといいですね。
しかし、それでも発生してしまうトラブルはあります。
原状回復・敷金返還トラブルは、

・契約時の説明不足
・見積もりを大きく吊り上げる管理会社主導の高い工事費
・入居中の入居者様への対応

などからも発生してきます。
こういった部分は管理会社が行う最低基本の業務になりますので、まずは管理会社がどういう仕事をしているのかをしっかりチェックしてくださいね。

1.契約の内容を事前にしっかりと契約者に伝えてくれる管理会社(分かりやすい契約内容)
2.クレームや相談に迅速、親身に対応してくれる管理会社
3.オーナー様や入居者様にかかるコスト削減のための努力を惜しまない管理会社
4.万が一の際の備えや対応能力が強い管理会社

番外.オーナー様の代わりに賃貸経営をしっかり考えている管理会社

そんな管理会社をお探しの方、一度弊社までお問い合わせくださいませ。

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