不動産投資のリスクって何がある?

空室対策, 賃貸クレーム, 賃貸管理, 不動産投資

不動産投資において、利回りばかりを気にしていてはうまくいきません。
メリットばかりに目が行って、「ダメなら売ればいい」なんて考えでもきっとうまくいきません。

不動産投資というのは一つの事業でもあります。
株などのように、「お金を預けておけばその価値が上下するだけ」ではありません。

不動産投資には無数のリスクがあります。
そんな無数のリスクの内、特に注意しておかないといけないリスクにはどんなものがあるのでしょうか?

◆基本であり、最大のリスク「空室」

不動産投資は入居者がいて初めて成り立つ投資です。
そして、空室の場合は管理の費用や税金、金利ばかりが掛かってしまい、マイナスを生みます。
「満室想定利回り」なんて言葉に踊らされて不動産投資をしてはいけません。
「満室になる想定」を描けないのであれば全くの無駄です。

空室リスクを避けるためという理由で小規模物件にすると、一部屋が空いただけで空室率がとんでもなくなります。
同様に大規模物件にして複数の空室が出ると、借り入れが大きい場合はキャッシュフローが苦しくなります。

◆ちょっとした変動が命取り「金利上昇」リスク

不動産投資をする際に借り入れをする人がほとんどかと思います。
第一、元々資産家でもない限り、現金一括購入なんて難しいですから。

更に多くの投資を指南する人は言います。
「金利の安い今がチャンス!」
こんなの不動産会社や売主でもある販売会社の手先にも見えます。

仮に、3億の借金をしていて金利が1%上がるだけで年間返済額は300万円増えます。
もちろん元本は減っていくので少し誤差はありますが、それでも大きな金額です。

借り入れを億単位で重ねてしまって、しかも中古の一棟などで空室にあえいだ挙句、訪れた金利上昇は致命傷になるでしょうね。

◆突発的なリスク「大規模修繕費用」

建物は経年により色んな箇所に修繕の必要が生じます。
区分所有の物件であればその規模は小さく、また、それぞれの区分所有者全員で費用を分け合うためリスク自体は小さくなりますが、そもそもの収益も小さい場合が多いのでローリスクローリターンになります。

しかし、これが一棟物件などになると、その修繕が数百万円から千万円クラスまで掛かる場合があります。
管理会社などが入っていて長期修繕計画が出ていたとしても、個人的にはあんなものは雛形に当てはめているだけの資料なので、信頼性はありません。
また、新築物件であればある程度の期間、問題は発生しないとしても、中古物件ともなればもうそこから先は「想定外」なことも起きたりします。

買ってから10年以内に起こりうる大規模修繕リスクはしっかりと想定しておいた方がいいですね。

◆賃料収入を飲み尽くす「原状回復費用」リスク。

入退去が起こった際に掛かる「家主負担となる部分の原状回復費」。
地方のファミリー物件は退去が起こりにくいとか言いますが、それこそ退去の際の原状回復費用はほぼ貸主持ちになるでしょう。
都心のワンルーム系は入退去が起こりやすいと言われていますので「空室」期間がちょこちょこ生まれるとか言いますが、原状回復に要する費用の割に賃料収入は大きいです。

それでも貸主側が原状回復費用を一円も払わないなんてことは、よほど「ぼったくり」じゃない限りありえないだろうというのが、真面目な管理会社の意見です。

しかし、そのリフォーム費用自体を管理会社や工務店などが「ぼったくり」していたら?
私が過去に見たひどい会社では、実際は15万円程度の工事に対して、27万円の請求をしていました。
「リフォーム部」とか「工事部」とかがあって、そこにまた役職者がいるような会社は、工事費が高いと思ってもらって間違いないような気がします。

◆「管理会社」リスク。

忘れてはいけないのが賃貸管理を委託する不動産会社などの「管理会社」リスク。
上記したような修繕費をぼったくるような会社や、「退去立会い料」なる意味不明な費用を請求する会社や、賃貸募集時には「室内消毒代」とか「書類作成代」といった雑費で稼ごうとしてお客様の初期費用を吊り上げてしまうような会社などもいます。
過去に見た会社では、収めない町会費を徴収したり、その会社オリジナルの商品を売りつけていたり、使いもしない福利厚生プログラムを会費を集めて紹介していたりなどもあります。

こういった管理会社ではリスクが大きいです。
上記してきた「金利上昇」以外のリスク全てをはらんでいます。
管理会社は費用対効果で選ぶ方がいいのは既にご存知かと思いますが、最低限「信用できる」という基準は必ず備えていた方がいいと思います

◆「その他」のリスク。

滅多に起こらないのですが、誰でもその可能性があるリスクもあります。
「天変地災」、「火事」、「漏水」、「死亡」、「地震」、「近隣問題」など数え上げればきりがありません。
「大島てる」に出てしまって困っている物件もありますよね。
そういった「風評被害」もリスクの一つです。

それらすべてがある可能性も考えてから、不動産投資を始める覚悟をしないといけませんね!

とにもかくにもまずは「信用出来る管理会社」探しから!

 
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