「民泊」はリスクあり。180日ルールの罠も。

賃貸管理, 民泊(Airbnb), 不動産投資

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まだまだAirbnbなどの民泊事業は熱いと思われている方が多いようですね。
例えば10万円で借りたお部屋を民泊に回した場合、宿泊料が30万円になって返ってきた!なんて話もあります。

民泊に関しても政府の方針も定まってきており、ホテル不足の解消を目指した民泊を増やそうという動きは止まりません。
そして単純にお金を投資して民泊をやりたいという投資家さんの声も止みません。

ただ、何度も本ブログで書いてきているように、そもそも民泊ってそんなに儲かるのか?
そんなに少額の投資で簡単に儲かるならなぜ多くの人がやらないのか?
という点をじっくりと考えたことはありますか?

民泊、代行業者、旅館業法、近隣対策に料金設定や稼働率。
そして現在も抱えないといけない民泊のリスクをまとめて書いていってみたいと思います。

【参考記事】
知人に見る、4月以降の民泊(Airbnbなど)動向
台東区は民泊禁止か?
Airbnb関連株の上昇と代行業者

◆旅館業の許可、取れますか?

民泊、民泊と騒いでいるのは世間とメディだけと言ってもいいほど、お役所ではまだまだ対応が遅れております。
先日も墨田区役所に行って「民泊条例が~」と話したところ、担当者としても区としても「民泊」なんて定義は考えておらず、あくまで旅館業法が緩和された程度にしか受け止めていないとのことでした。
つまりお国のお墨付きともいえる「民泊推進」の看板を掲げていても、許可を出すのはその区になるわけで、その区自体に「民泊条例」はない為、あくまで旅館業法にのっとって許可をもらえるよう申請しないといけないんですね。

建築基準法上の問題、消防法上の問題、そして保健所と区の審査。
その前に用途地域の問題もクリアしないといけませんね。

・第一種、第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域

じゃないとそもそもの許可すら取れません。

旅行者を宿泊させる施設としての色んな要件をすべてクリアしていないといけませんので、たとえば居住用に建てられた物件を旅館業の許可を取得するように改造するなんてことは、オーナー様や管理組合さんの方でも やってくれないでしょうからそこも十分に気を付けないといけませんね。

◆許可制=許可なしは不届きもの!

民泊を行うには各地方の役所で旅館業の許可を取らないといけません。
民泊も許可制になったので許可を取らないといけませんが、これを取っていないと「違法」ということになりますね。

前述した「旅館業法上の許可が取れない」・「消防法上の許可が取れない」といった物件が民泊をする上において大きな収益が見込めるからといっても、それは既に違法行為になるということです。

許可が取りやすくなったのは確かですが、取れるかどうかとはまた別問題。
そこがリスクですね。

◆民泊代行業者乱立。どこがいいの?

賃貸管理会社からしても、民泊の代行会社って儲かってしょうがないんだろうなと羨ましくなります(笑)
初期費用が高い業者、管理料が高い業者、何かとリノベやらせようとする業者、変な物件を高値で売りつけようとする業者などなど・・・。

リノベや売買は別として、民泊を始める際の初期投資相場はどれくらい?

初期投資:30~50万円や100万円前後(共に家具家電含む)
管理料:宿泊料の10%~30%程度(初期費用が高いところは管理料が安いことが多い)
清掃・その他消耗品費:宿泊者負担、管理料より負担

つまり、

①初期投資で儲ける代行会社は管理料が安い。
②初期投資を抑える代行会社は管理料が高い。

これは普通の賃貸物件についても同じことが言えますね。
初期費用が安い物件は家賃が高いっ!(笑)

◆分譲マンションじゃないの?民泊OKとか言ってるけど・・・。

最近賃貸物件を探していてこんなのを見つけます。

「民泊可 賃貸物件一覧」

これですが、よくよく見ると一般の分譲賃貸マンションですよね。
実際に活動実績があるかどうかわからない管理組合で、民泊に付いて決議したんですかね?

しいて言えば許可が取れる要件を満たしているんでしょうかね?

あくまで許可はホストが自ら責任を持って取得しないといけないので・・・。

◆それでも賃貸で民泊を始めたい!

今、まことしやかに騒がれているのが「年間180日ルール」。
これが新法として施工されると年間180日以下に限っての民泊はOKになります。
つまり稼働日数が年間180日を超えてはいけなくなります。

賃貸で借りている人は家賃を支払いながら民泊事業を行う場合、稼働率が最大でも50%程度になるので、収益が出なくなるでしょうね。
つまり「賃貸した物件で民泊をしようとする人」は排除されるでしょう。
そうして結局モグリ営業が増えていく傾向になるでしょう。

不動産業者の目からしてみれば、

①Aさん名義で契約して180日稼働させる。
②Aさん解約でBさんが新規契約。備品は残置扱い。
③Bさん名義で180日稼働させる。
④AさんBさん繰り返し

この場合はどうやって制限を付けるのでしょうか?
物件単位での稼働日数で把握する必要がありますが、お役所はそこまで動きますかね?

しかし用途地域の縛りも緩和されるという噂も・・・。
民泊新法の動向は気になりますよね。

まあいずれにせよ、今が旬の民泊事業。
新法に乗っかるか?
あくまで旅館業法に則り合法的にやるのか?
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