投資家大家さん必見!賃貸管理のコストは下げられる!

空室対策, 賃貸管理, 不動産投資

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台東区賃貸管理センター
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賃貸物件を所有して固定収入を得る。

これぞまさに不動産投資家としての夢。
月々のコストを上回り、中長期の修繕を見越した留保分を差し引いた分が利益。

これは至極当然のことですし、今更、「中長期の修繕費用を頭に入れていなかった。」なんて人はいないかと思います。

しかし、そこまで見据えてみるとなぜだか儲からないというか、利益が少ないなあという大家さん!
どうして不動産投資をしているのに儲からないのでしょうか?
賃貸物件を所有するのにどのようなコストが掛かっているのかをご存知ですか?

今回は賃貸経営の収入を最大化するために考えられるいくつかを書いてみたいと思います。

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◆上がらない家賃。ならばコストを抑えていく。

今のご時世、家賃を上げようと考えるのは、特段の事情や明らかな相場との乖離がない限りやめましょう。
家賃を高くしていくことにより、機会損失となる空室期間を延ばしてしまうのはナンセンスですよね。

それよりもまず考えないといけないことは、賃貸経営にかかるコストを削減していくための方法を考えることかと思います。

◆コストカットその①~専有部分の管理手数料を下げる。~

すぐにでも思いつく一番最初のコストカットは「賃貸管理の手数料」。
ご自身で自主管理をするというオーナー様以外は、どちらかに賃貸管理を委託される方が多いと思います。

管理手数料はただ安ければいいのではありません。

「一律三千円!」とか、「集金代行管理手数料3%!」とか色んな触れ込みがありますが、賃貸経営において一番大事なのはその管理内容。

・滞納保証は付いているか?
・更新料収入はあるのか?
・解約時立会い料などがかかっていないか?

といったところが第一段階のチェック必須項目です。

その次に重要となるのは管理の質になってきますが、これは追って書いていきたいと思います。

◆コストカットその②~原状回復費を抑える。~

賃貸管理の手数料を抑える。
そこが安いということはどこかで収益を生み出さないと会社は存続できません。
ましてや会社の規模があるところだと更にそうですよね。

そこで多くのオーナー様がハマる意外な落とし穴。

こんな相談がありました。

「管理手数料などは一切かからず、何かあればすぐに対応してくれて助かっているんだけど、どうも修理や原状回復の費用が高いような気がするのよね・・・。」

その時は原状回復のお見積りを見させていただきました。
そして実際の工事内容を見させていただきました。

結果・・・
その不動産会社さんの請求金額35万円に対して、同様の工事を弊社で行った場合18万円でした。

そのお部屋のお家賃は5万円程度のお部屋でしたので、約3.5ヶ月分の家賃が吹っ飛んでしまったことになりますね。

また、原状回復費が高い場合は、いっそのことリノベーションをして、
空室対策×家賃UPを狙うというのも手ですね。

◆コストカットその③~空室期間を減らす~。

ここが究極のコスト(空室ロス)カットです。

そのために必要なものとしては、

・適正な家賃査定
・訴求効果のある広告作成
・積極的な広告活動
・良好な顧客対応

があります。

「空室対策」って、会社やお店の規模で達成できるものではありません。
更に言えば、いくら広告費用を掛けようとも、展開しようとも、
決められない会社は決められません。

◆コストカットその④~共用部分の管理費を下げる。~

一棟物件を保有される際、意外とコストが掛かってしまうのが共用部分の管理費。
実際にどこまでの管理をするのかにもよりますが、一般的な賃貸マンションの場合、

・エレベーター保守管理費
・消防点検費
・給水設備点検費
・給排水管洗浄費
・巡回清掃費
・定期清掃費(機械洗浄など)

といったものが考えられます。

この金額の合計で一部屋分の家賃がなくなるなんてこともあります。

もちろんメンテや点検をしないという方法もあります。
先日見てきた一棟ビルではエレベーターを15年間手を付けていないとのことでしたし、
共用部分は劣化が激しく、耐久性が怖い階段などがありました(^-^;)

事故がないうちはいいですし、そうそう簡単に事故が起こるとも言えませんが、
万が一の場合にはオーナー様に責任が重くのしかかってきたりします。

そのコストはどうやれば抑えられるのでしょうか?
質を保ったまま、コストを下げていくにはどうすればいいのでしょうか?

そんな部分もお問い合わせいただきましたオーナー様にはお伝えさせていただきたいと思います。

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