民泊とマンスリーマンション、ウィークリーマンションの違い

空室対策, 賃貸管理, 民泊(Airbnb), 不動産投資

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台東区賃貸管理センター
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昨日の民泊に関して厳しくなるんじゃないかという記事、
台東区は民泊禁止か?」は同業の不動産業者からも反響が入るほど、
現在の民泊(Airbnbなど)に関しては多くの意識が高まっているのを感じました。

今後も継続的に情報を提供できればと思っています。

しかし、民泊が旅館業法に違反しているから駄目だと言われながらも、
やはりずっと気にはなっていたこと。
それは・・・

「マンスリーマンションやウィークリーマンションと民泊は何が違うのか?」

ということ。

ウィークリー・マンスリーマンションは東京においても、
区分所有者や管理組合がある分譲賃貸マンションを借り上げ、
民泊と同じように家具家電、ベッドやリネンを提供しているのに、
どうして何ら問題なく営業を続けていけるのか?

どうして民泊だけが旅館業法や区の条例を気にしないといけないのか?

今回はその辺を書いていってみたいと思います。

【最新参考記事】
あの人が民泊始めました。物件も紹介します。これからの民泊」(2017/1/31更新)

◆基本的に民泊は旅館業法の絡みもあり、運営はモグリ

政府の方針により民泊を許容するような動きがあるにせよ、
実際に許可がもらえるのかどうかはまだ事例が少ない為、
正直何とも言えない部分があります。

先行して民泊を進めてきた大田区ですら、
民泊の申請自体がまだまだ数件という状態。

申請が却下されたら営業できなくなるので、
多くの方が様子見をしている状態でしょうか?

このまま結局、グレーなままモグリ営業となっていくんでしょうね。

◆マンスリーマンションはどうして旅館業法に違反していないの?

マンスリーマンションの契約の形態は、旅館業法に引っかからない内容になっております。

1.1ヶ月以上の賃貸借契約を締結するから。
→1ヶ月未満だと旅館業法に抵触する可能性が高まる。
2.一時使用目的の建物賃貸借契約を締結するから。
→定期借家契約を締結し、一時的な貸し出しとするから。
3.1年未満の期間の一時使用目的の建物賃貸借契約を締結するから。
→1年以上だと、借地借家法上の「借家」に抵触する可能性が高まる。

つまり、1ヶ月以上、1年未満の一時使用目的の建物賃貸借契約を締結すれば、
マンスリーマンションとして旅館業法にも借地借家法にも抵触せず、
運営が出来るということになりますね。

ただ、一時使用目的と認められない場合もありますので、
定期借家契約にしておけば明確になります。

◆ウィークリーマンションはどうして旅館業法に違反していないの?

1ヶ月未満の更に短期の入居となるウィークリーマンションの場合、
これがどうして旅館業法に抵触しないのでしょうか?

1.1週間以上の短期の賃貸借契約を締結する。
→最低でも1週間とすることが条件となる。
2.室内の清掃や維持管理は入居者が行う。
→サービスなどとして提供しているわけじゃなくあくまで間貸し。
3.リネンサービスは行わない。
→リネン交換やルームクリーニングなど衛生上の維持管理を、
オーナー側が行うと旅館業法に抵触する可能性が高まるので、
あくまで借主側からの希望ということで行う。
4.水道光熱費等は入居者が精算する。
→あくまで短期滞在の住居としての利用としての根拠づけ。

本来、1ヶ月未満の一時使用目的の建物賃貸借契約は結べず、
その場合は旅館業の営業許可を取らないといけません。

しかし、投資用分譲マンションなどで帳場や管理人、
専有面積や水回り、消防設備などの面で、
実際に旅館業法をクリアできるものを備えていることはほとんどありません。

それでも、ウィークリーマンション業者は堂々と営業しています。
つまり、あくまで家具家電がある空き室を、短期の間だけ、
リネンサービスを行わないという前提で貸しているというスタンスでの営業になります。

また、生活の本拠をそのお部屋に移しておけば、
旅行者ではなく、実際に短期に関わらず住んでいるという位置づけになるため、
「住民票移せます。」のような売り文句を宣伝することもありますね。

◆それではどうしていわゆる民泊はダメなの?

今、Airbnbサイトに登録されている物件のほとんどは、
上記のマンスリーマンションやウィークリーマンションとは違って、
一時使用の建物賃貸借契約(定期借家含む)を締結することなく、
更にはリネン交換やルームクリーニングまで貸主側で行うという、
正に「ホテル」として営業していることが問題なのです。

合法的に民泊事業を行おうとするには、
上記したウィークリーマンションの方法を採用するなど色んな方法がありますが、
その方法が本当に大丈夫なのかどうかは正直何とも言えません。

民泊という新しいビジネスモデルが日本に上陸してきて、
更に言えば海外の民泊とは少し毛色が違うため、
日本における対応が後手後手に回りながら、
現場や役所も混乱しているといった状況です。

全く問題なく始めるには・・・

ここから先を知りたい物件オーナー様、
お気軽にお問い合わせくださいませ(^-^)

民泊物件の選定や賃貸、Airbnbホスト代行などについても
お気軽にご相談いただければと思います。

【最新参考記事】
あの人が民泊始めました。物件も紹介します。これからの民泊」(2017/1/31更新)

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