Airbnb関連株の上昇と代行業者

空室対策, 賃貸管理, 民泊(Airbnb), 不動産投資

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先日、某大手不動産会社が民泊ビジネス(Airbnbなど)に参入を発表したと同時に、関連株が急上昇したというニュースがありましたね。
また、不動産投資を手掛ける投資家さんたちもこぞって民泊ビジネス(Airbnbなど)への参入を目指し、そういった風に転用できる賃貸物件がないかというお部屋探しのお問い合わせも増えてきております。

そういった状況は、来日観光客が増える現状においてはより多くのニーズを見越して個人的にはいい傾向なんじゃないかと思う反面、既存住人とのトラブルや、旅館業法との絡みとの間であまり良くないんじゃないかという感覚も持っております。

そして民泊ビジネス(Airbnbなど)が増えていくにつれて成長を続ける民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者にも様々な種類の会社があり、一概に民泊ビジネス(Airbnbなど)は儲かるとも言えず、逆に儲からない提案をされてしまっている投資家の方もいらっしゃいます。

民泊ビジネス(Airbnbなど)は儲からないのか?
民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者はなぜ儲かるのか?

今回はそんなことを裏の方まですっぱ抜いて書いてみたいと思います。

◆民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者が儲かる理由
まず民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者の収入部分と支出部分を大まかに書き出してみましょう。

【収入】
・宿泊料に対しての管理手数料
・受領清掃費
・初期導入費(システム・ハウスマニュアル作成費等)
・家具家電導入設置費

【支出】
・支払清掃費
・通信、インフラ費
・家具家電購入費

基本的には上記になります。
この収入から支出を引いた額が民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者の収益となります。

上記の内、初期導入費や家具家電の設置などは考えないとして、宿泊施設としての準備を整えた後の運営費は、仮に、
①管理手数料 30%
②清掃費差額 千円×5回
③一泊一万円のお部屋が20日稼働
とすると、民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者の収益は6.5万円となります。

一般の賃貸物件で家賃が10万円とすると、ごく一般的な不動産管理会社に入る管理手数料は5%として5千円ですから、民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者はかなり収益率が高い事が分かりますよね。
基本的な物件の管理は所有者であるオーナー様や不動産管理会社に任せっきりで、代行業者は24時間のコールセンターを構え、入室と退室の管理をしているだけでこの金額です。
また、仮に民泊ビジネス(Airbnbなど)を手掛けるオーナーの収支が赤字だとしても、代行業者は一円も損をしないばかりかそれでも管理手数料はもらえます。
「ノーリスク・ハイリターン」の素晴らしい事業ですね。
あえて言えば、英語が話せて、ルームキーパーを手配できるなら誰でも始められる事業です。

ここまで来ると一種の成長産業ですから民泊ビジネス(Airbnbなど)に参入するよりも、代行事業に参入した方が利益率は高くなるんじゃないかとも思ってしまいますね。

◆月々の管理手数料が安いという「見せかけ」を見抜く
「弊社では管理手数料が業界最安値!」とか謳っている民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者もいますね。
既に書きましたが、代行にかかる管理手数料はめちゃくちゃ高いです。
仮に管理手数料が10%です!といっても一般の賃貸管理を行う不動産会社よりも儲かってしまいます。

しかし、今のタイミングでわざわざ「損」を取りに行く民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者なんていないんじゃないでしょうか?

こういった月々の管理手数料が安い代行業者には裏があるんじゃないでしょうか?

①導入費が高い。
システム費やハウスマニュアル作成費、家具家電設置費などが異常に高い代行業者っています。
②物件購入をやたらと勧めてくる。
「オーナーの許可がもらえないから」と物件の購入を勧めてくる会社もいます。
③高い内装リフォームを勧めてくる。
競合に打ち勝つ物件にするためにという理由で内装工事が得意ですとか言いながら、リノベーションを勧めてきたりします。

上記の①~③の業者を一言で片づけると、

①いつまで続くかわからない今の規制が曖昧な民泊ビジネス(Airbnbなど)を見越して、初期費用で大きく儲けようとする会社。そして更に広告宣伝を重ねて事業拡大。
規制が厳しくなれば、規制に適応できない物件を一気に切り捨てるが、初期費用で大きく儲けているため民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者の被害は最低限。
いつでも撤退できる状態にしておくことが目的なので、収益率の低い管理に割く労力は少なく、稼働率が悪い傾向がある。

②売れない物件の在庫一掃セールを行ったり、投資効率の悪い賃貸物件の仲介で儲けようとする単なる悪徳売買不動産会社。
一般賃貸物件としても利回りは度外視したものすごい民泊ビジネス(Airbnbなど)営業トークが得意。
販売差益や仲介手数料収入、更には工事を行う場合のバックマージンが目的なので、管理は外注で興味なし。

③世間のリノベーション事業の波に乗り遅れたリフォーム会社。
民泊ビジネス(Airbnbなど)での高い投資効率をちらつかせながら高額なリフォームを手掛けようとしてくる。
工事受注が目的なので、物件の仕上がりやその後の運用までには興味なし。稼働率が低くなる傾向がある。

もちろんすべての業者が「悪」であるとは思いません。
ただ、まだ多くの前例があるわけではない業界なのでこういった色んな人達があの手この手で儲けようとしているということをよく注意してくださいね。

◆全てをクリアしてもまだ残る「疑念」
上記のような注意点を踏まえて民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者を選定し、いざ事業開始だ!となってもそこにはまだまだいくつかの疑念が残っていきます。

「え?初期導入費も安く抑えられたし、月々の管理料も最低限まで交渉しましたが他に何かあるのか?」
と、思われる方もいるかもしれません。
それでは以下のようなレポートが民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者から提出されたとして何を思うでしょうか?

【例】
1/1~1/7 Michael 宿泊料合計 $420
1/10~1/16 Carl 宿泊料合計 $490
1/20~1/30 Gleg 宿泊料合計 $1150

一泊$70として見ていきますが、最後のGlegさんは複数人で使用したので一泊料金が高かったんですね・・・。
いや、もしかしたらCarlも本当は複数で使用していたのにごまかされてしまっていないか?
そうなるとMichaelも本当は10日の朝まで使ってたんじゃないか?
代行業者はこのあたりをちょろまかして私の収益を横領しているんじゃないか?

・・・などなど。
実際にゲストの詳細を把握できず、かといって現場に確認しに行くわけにもいかないので疑うべき点は多々あります。
更に細かいことを言えば、公共料金についても明細を出してもらえないとなると少しボラれているんじゃないかとか、気にし始めたらキリがありません。

だからといって自分で全て管理するのもなかなか難しいじゃないかなとか、そもそも日本語以外でのやり取り自体にも自信がないとなると、やはり頼むしかないんですよね・・・。

◆賃貸物件を借りて民泊ビジネス(Airbnbなど)を始めるリスク
ここまで読んでいただいた方は既に理解されているかと思いますが、民泊ビジネス(Airbnbなど)は儲かるか儲からないかは分かりません!
更に言えば、賃貸物件を借りて民泊ビジネス(Airbnbなど)を始めようにも、最近は許可なしでモグリで始められているお部屋も多く、民泊の認知度が上がり、物件所有者や管理会社側にも免疫が出来てきており、なかなか参入が厳しくなってきています。

それでもどうしてもやってみたい!という方は、物件を購入し、改装や建築をして、旅館業法の規制をクリアできるような状態で始められた方がいいかと思います。

民泊ビジネス(Airbnbなど)代行業者は参入を勧めてきます。
一棟物件の場合は出来るだけ多くの部屋を民泊ビジネス(Airbnbなど)にした方がいいとけしかけてきます。
そういった代行業者の思う壺にならないような物件の見方や、事業展開を考えつつ、最大の利益を長期的に創出するための仕組みを構築しつつ、最終的な出口戦略も見据えて民泊ビジネス(Airbnbなど)を始められたらいいですね!

 

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