「不動産投資」で逆ザヤ・持ち出し。どうすればいい?

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先日、とても不思議な広告を見ました。

「今の持ち出しは月当たり1万円ほどです。ローンが払い終わるころはちょうど退職の時なので、そこからは年金にプラスされて家賃を受け取れます。」

・・・これって、ただの積立貯金しておいた方がリスク少なくないですか?
築浅の分譲賃貸マンションをローン組んで購入して、早速逆ザヤってお先真っ暗じゃないですか?

こんなものを不動産投資と勘違いしている人達に向けて書いてみようと思います。

【我は間取りスト】マンションをリフォームやリノベーションする場合の注意点

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中古マンションを購入してリフォームやリノベーションをしたいというニーズ。
リノベーションを専門業者に任せる場合は、出されるプランやデザインをベースにあーじゃない、こーじゃないとやることが多いと思うのですが、中にはいらっしゃいます。。。

『自分で間取り図を書きたい!』

という方。
私自身も何度か施主様が書かれた間取り図やプラン図を見せられて、「この間取りで仕上げてほしい。」と言われて四苦八苦したことがあります。

なぜ四苦八苦してしまうのでしょうか?
間取りを自分で作る際に、何に注意して書いていけばいいのでしょうか?

今日は自称「間取りスト」の私がプラン作成の注意点とコツを書いていきたいと思います。

和モダンリノベーション「和処 -wadocoro-」No.022完成写真集

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弊社がこだわりを持って仕上げる和モダンリノベーションの「和処 -wadocoro-」シリーズ。
No.021からは更にこだわりを強くしたリノベーションで、空室率が高まり、強豪ひしめく賃貸不動産業界において「勝ち組」となる物件を仕上げることを心に決めております。

もちろん、和モダンリノベーション以外のリノベーションも他の物件との差別化を目指し、いくつか手掛けさせていただいておりますが、更に和の個性を加えることで「他にはない」が生み出せること、そして、そういった機会をいただける物件オーナー様に感謝しております。

そんな「和処 -wadocoro-」ですが、No.022が完成しましたので、室内写真をビフォーアフターでご紹介させていただければと思います。

【大工さんの人工代】高いの?安いの?

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最近はやりの「リノベーション」。
各社リノベーションのサービスを立ち上げ、時流に乗ろうとされているところも多いかと思います。

「リノベーションやらせていただきます!工事受注した場合は工事費からバックします!リノベーションのご相談なら是非当社へ!」
という、リフォーム屋さんや業者マッチングIT企業、デザイン会社さんが多くいらっしゃいます。
「表の看板は不動産会社だけど、リノベーションを下請けでやっている会社は全部同じ」なんて状態もあるんでしょうね。

そうして、同じ規格で同じようなデザインのものをパターン化して作っていって、果たして個性を出すためのリノベーションになるのか?という疑問はありますが、不動産業者さんも本業以外のことは一般的には出来ない会社さんが多いのでしょうがないですよね。

しかし、リノベーションを行う際に表層だけの「プチリノベーション」ではなく、間取りを変えたり、建具や設備を交換したり、和室を洋室へ変更したりする場合に登場するのが「大工さん」。

内装工事のお見積書を見たことがある人は、
「え!?大工さんの人工代(日当)ってこんなに高いの?」
と、思ったことがある人はいませんか?

今日はその大工さんの人工代(日当)について書いてみたいと思います。

【不動産価格は下落?】バブルの今は買うな?

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約3年半の前政権下で進んだ円高とデフレと不況、そして株価の低迷。
そして政権が現政権に移り、東京オリンピックの開催が決定し、
いくつもの経済政策にゼロ金利政策などを背景に今日まで、
株価はグングンと値を戻し、不動産の価格もどんどん上昇してきました。

「オリンピックまでに不動産を買っておいた方がいい。」けど、
「オリンピックまでに不動産を売却しておいた方がいい。」なんて聞いたことはありませんか?

果たして一体どっちなんでしょうね?
実需物件と投資用物件では少し状況が異なるかもしれませんが、
個人的な考えを理屈っぽくなく書いてみたいと思います(笑)

【どうなの?】シャワールームへリノベーション。

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古いマンションをリノベーションする際、バランス釜や汚れたタイル張りの浴室だったりした場合、まず解体や斫だけで結構な費用が掛かってしまうことがあります。
また、壁が「躯体」の場合もあり、ユニットバスを入れられなかったり、浴槽等を交換しても何か洗い場が狭く感じたりといったことがあります。

そういう場合に、時々リノベーション会社(デザイン会社)や工務店、リフォーム会社に提案されることがある「シャワールーム」。

浴槽がないなんて、おかしい!
日本人は昔から五右衛門風呂文化があるんだ!
浴槽でゆっくりと疲れを癒すんだ!

分かります。その気持ち。
実際にシャワールームへリノベーションするってどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

中古物件をリノベーション!利回り計算は?

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新築賃貸アパートやマンションが続々と建てられていますが、やはり個人的には既にある不動産の「再生」や「活用」といったカラーの強い、「リノベーション」が個人的には好きです。

しかしそれでも「リノベーションなんて高いから普通の原状回復でいいわ。」とか、「リノベーション費用を回収するのに時間がかかるからいつも通りのリフォームでいい。」とかっていうことをまだおっしゃっている人もいます。

果たしてリノベーションって高いのでしょうか?リノベーションを行う意味は?
リノベーションと原状回復、更には設備リフォームなども絡めて費用を検証してみたいと思います。

「空室対策<売上」な「銭ゲバ不動産会社」は嫌だ。

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賃貸物件の供給は過剰です。

こんなの分かりきったことなのに、今でも不動産投資熱は冷めず、次々と新築されていく賃貸アパートやマンション。
賃貸物件は在庫の山を抱えていくことになるでしょうね。

しかし、オーナー様にとっては、競合物件がひしめく中、新築をどういう条件で、どれくらいの期間でリースアップ出来るかはとても重要なことかと思います。
そして、その新築から始まる長い不動産投資のスタートダッシュ、賃貸の客付きや査定通りの賃料で賃貸付けを進めていく重要な部分を担うのが不動産管理会社。

新築当時の賃貸物件の動きは、その不動産の価値を決めていく非常に重要な要素なのです。

そうやってオーナー様の手間と多額の費用、そして大きな期待を背負い、リースアップを目指さないといけない不動産会社自身が「ハシゴを外す」ようなことをしていたら・・・?

【騙し】新築賃貸アパート投資は危険?

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不動産投資で不労所得。
サラリーマン大家さん。
不動産投資家。

そんな甘い言葉につられて不動産投資を学ぼうと思ってセミナーに行ったはいいが、そのセミナー自体が不労所得に目がくらんだ投資家さんからお金を巻き上げるだけの為の目的で開催されているとしたら?

不動産向け融資残高は平成16年9月末時点で69兆6698億円で過去最高。
このうちアパートローン残高は前年比4.5%増の22兆224億円。
そんな中、金融庁はアパート融資の過熱に警戒感を示し、金融機関は融資基準を厳しくしていくという話が持ち上がっています。

超空室時代が訪れていると言われる今、どうしてさらに賃貸物件を作っていくのでしょうか?
更に言えば金額も数千万円と敷居の低い新築賃貸アパートの販売がどうして好調なんでしょうか?

数人の投資家さんから新築賃貸アパートの購入相談を受けてきましたが、全員にはっきりと言いました。

「絶対にそれは買ってはいけません。」と。

新築賃貸アパート投資は危険です。
それも少し地方、郊外の新築賃貸は命取りです。

その理由を書いていってみたいと思います。

賃貸借契約の更新がされていない!どうする?

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賃貸物件の契約の管理を不動産会社に頼んでいない場合や、客付をしてくれたから更新もやってくれるものだと思っていたら、不動産会社側からしたら自主管理のオーナー様に対して余計なお世話なのかなと、更新手続きのことは考えていなかった場合など、いつの間にか2年の賃貸借契約が終了し、未更新のまま入居が続いてしまっていたりすることってありませんか?

以前勤めていた会社で更新担当として、未更新件数を120件から4件に減らした実績を持つ私、ルームキューブの榎本が、至極簡単に更新されていない契約の取り扱いや対処法を書いてみたいと思います。